长租模式到底有没有问题?

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原标题:长租模式到底有没有问题?

2020年是长租行业魔幻的一年,继P2P暴雷后,长租行业的暴雷也让很多租客人心惶惶,中国目前有2.4亿租房人群,而历经近十年发展起来的长租公寓一方面给了租客更品质、便捷的生活;另一方面却以多家中小企业资金断裂,以暴雷方式走向没落。

对长租的信任被暴雷的公司打破,也引发了众人对于长租模式的质疑。

与此同时,不少业内人指出,租赁需求依然是长期存在的市场,随着租住领域的监管政策不断完善和严格,长租仍然是利国利民的好模式。也有人说长租是另一种形式的P2P。不论从哪个角度看,究其根本是模式的可行性和可持续性。

长租公寓是个伪命题吗?到底长租运营模式有没有问题?长租未来在哪里?

美国、日本,多有成熟的长租案例可循

实际上,长租公寓早有成功先例,无论是在国外还是在国内长租公寓都已发展多年,已有一套相对成熟稳健的模式。美国、日本就有成熟的长租案例可借鉴。

在日本等国,长租市场体量大、长租机构渗透率也较高。以东京为例,2019年长住人口超4200万。东京租住比为95%,即买房自持仅为5%。仅日本东京的住房租赁市场,已经远超国内约400万机构租赁房源总量,东京的租赁机构渗透率也超过95%。

此外,在成熟的长租市场下,长租公寓也有固定的投资回报率。数据显示,2018年美国租户数达到4320万户,约1.12亿人,总花费5040亿美元,租金中位数为1475美元/月/套,过去 10 多年美国长租公寓 REITs 的年化总收益率约为 8%。

2019年,“全球公寓租金回报率”,美国达拉斯、日本大阪、日本东京、中国香港等地,都有不错的回报率,甚至高达7%。广上深北回报率则为1.8%左右,虽不及美国、日本等城市,但成熟的运营机制下,长租仍旧有较大发展空间。

国内长租暴雷的本质是什么?

经过几年粗放型发展,长租公寓在2015年前后迎来了高光时刻,为解决高房价压力下的人们的住房需求,国家开始大力发展租赁市场,住建部、央行、国务院办公厅、国家发改委等有关部委,先后出台了诸多文件,鼓励长租公寓发展。

在此背景下,长租公寓催生大大小小规模企业数家,其中不乏蒙眼狂奔者。“暴雷”背后租金贷和高收低出是两大主因。

租金贷的出现,改变了传统的房租缴纳模式,企业既可获得预付款,抢占市场份额,也减轻了租客租房压力。但伴随租金贷,也出现了资金违规挪用、追责困难、难以保障租客利益等问题。同时,租金贷放大的企业资金杠杆也让长租公寓企业在后续的运营中背负巨大包袱,令企业资金链紧绷。

对于高收低租,业内人士表示,实行“高收低租”的长租公寓公司背负着严重的财务压力,短期内难以实现盈利。而未实行“高收低租”的公司则面临无法取得更多市场份额的问题,这是个两难选项。

长租公寓平台之困的主要原因在于平台实行了“高进低出、长收短付”且租金贷业务占比过高的不可持续性发展与扩张模式,导致在高杠杆比率下企业承担风险能力骤降,故而平台暴雷看似疫情冲击的偶然所致,实则是不可持续发展模式的必然结果。

有企业进入行业前,对长租经营认识不足,也未做好投入准备,采用了不合规的手段来壮大自身规模;更有甚者,在进入长租时便预备好了跑路,将租金贷、高收低出作为手段,入场圈钱,捞完即走。2019年后,伴随着暴雷、跑路事件频发,已有多达170多家长租公寓企业消失。

这些不负责任的企业,是典型的机会主义者,在某种意义上,他们不是真正的长租公寓企业。

长租在中国前景如何?

可以肯定的是,长租公寓绝非伪命题。发现问题,必然要解决问题。作为一个与民生相关度极高的行业,长租公寓的乱象必须也即将消伏了。

而当下的暴雷,从另一个角度来看,是由内而外倒逼行业升级,让真正心怀普惠的长期经营者价值得以凸显。

一方面,针对长租的政策在不断出台和严格,政策的干预将促使长租公寓更正规、合理、可持续的发展。

12月16日至18日,中央经济工作会议指出,住房问题关系民生福祉。要加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,会议强调要大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。

在多方的有力监管下,长租行业有望回到初始的发展正途之上,此外,随着城镇化的加速,房屋租赁市场规模也在不断提升,这为长租行业的发展提供了丰厚的土壤环境。

另一方面,坚持长期事业的长租品牌,会进一步得到发展和认可。在长租领域,坚持长期事业才能走到最后。在蛋壳事件发生后,头部企业自如反而动作频出,先后推出租住社区——自如里、战略并购贝客、举行2021新品发布会推出整合升级新产品。

另外,有数据显示,自如管理规模是长租行业第二名到第十名总和,目前倒闭的众多家中小企业,或许其间数总和也并不及自如管理规模。由此可见,长租主体还在,对于长租行业远不必如此担忧。

这个世界上人人都求快,可是时间总会告诉我们:慢即是快。真正能够笑到最后的人,都是在某个领域内坚定地践行着长期主义的人。

长租的运营本质是一个慢生存策略,需要时间来沉淀企业家精神,需要时间跟房东、租客建立稳定的租赁关系、提供优质的服务,创造长期的价值。头部胜出的企业更需要和时间做朋友。

作为人民美好生活的重要支撑,长租行业有望成为下一个万亿级市场,规模化、专业化运营的长租机构的出现,从一定程度上为扩大住房租赁供给、房源产品和品质升级提供了有效解决方案,并成为城市更新、流动人口稳定居住、提升城市人才吸引力、保持城市职住平衡的关键因素。

租公寓行业的洗牌恰恰说明,这并不是一个没有门槛的生意。未来,整个租赁市场需要的高品质的产品和服务,以及强大的资源整合能力和健康的市场秩序,那些在疫情影响下体现出坚韧生命力的平台,才符合未来市场发展的需求。在租购并举的背景下,长租模式依旧可取,相信这个业务未来能得到更多政策的支持,从而获得更长远的发展。

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